[알기 쉬운 부동산 꿀팁] 선분양 vs 후분양 차이점은?

선분양제 1977년 도입…건설사 자금조달 부담 적어
후분양제, 주택실물 확인한 뒤 구매…분양가 폭등 차단

사진=게티이미지뱅크

[세계비즈=김민지 기자] 최근 후분양 아파트가 늘어난다는 뉴스가 많이 나온다. 

 

정부가 지난해 후분양제 확산을 위한 지원책을 발표하면서 분양 시장의 화두로 떠오르고 있어서다. 

 

실제로 서울 강남권 등을 중심으로 후분양을 결정하거나 검토하는 재개발·재건축 단지가 늘고 있다. 그렇다면 선분양과 후분양의 차이점은 무엇일까. 

 

주택을 분양하는 방식에는 크게 ‘선분양’과 ‘후분양’으로 나뉜다. 

 

우선 ‘선분양제’는 주택이 완공되기 전에 입주자에게 분양을 하고, 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 통해 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 해 건설 비용에 충당하는 제도다.

 

선분양제는 주택 공급을 늘리기 위해 지난 1977년 주택법 개정으로 도입됐다. 당시 국내 주택 시장이 부족한 상황에서 이른 시일 안에 대규모 주택을 공급하기 위해 선분양제가 시작됐다. 

 

선분양제의 장점은 주택 구입 자금을 계약금, 중도금, 잔금으로 분할 납부가 가능하다는 점이다. 또 건설사들의 초기 자금 조달 부담이 적어서 후분양제보다 분양가는 대체로 낮다. 

 

건설사들은 대체로 선분양제 방식을 선호한다. 건설사 입장에선 입주자가 납부한 계약금과 중도금을 통해 주택 건설비용의 상당 부분을 충당할 수 있기 때문이다. 

 

반면 부실 시공과 하자 등에 따른 분쟁이 발생할 수 있으며 시세 차익을 노린 분양권 전매 투기의 발생 우려가 있다는 단점이 있다. 

 

입주자 입장에서는 공사 도중 건설사의 도산 등에 대처하기가 쉽지 않을 뿐만 아니라 완공 이전에 주택 가격의 대부분을 내야 하는 부담이 있다. 

 

사진=게티이미지뱅크

‘후분양제’는 아파트를 다 지은 후 분양하는 방식이다. 선분양제와 반대되는 것으로, 주택 구매자가 거의 완성된 상태의 실물을 확인하고, 주택을 구매할 수 있다. 

 

또 건설사의 부도와 파산으로 인한 피해를 방지할 수 있다. 이외에도 분양가 폭등과 분양권 투기를 차단할 수 있다는 장점이 있다.

 

하지만 후분양제도 단점은 있다. 분양가 상승 요인이 될 수 있다.

 

건설사들의 자금 조달 비용 증가로 인해 분양가 상승 우려가 있어서다. 단기간에 주택구매 자금을 조달해야 하는 수분양자의 부담이 발생할 수 있다. 

 

minji@segye.com

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