[기고] 10.1 주택시장 보완방안 이후 집값 전망은?

장재현 리얼투데이 본부장

정부가 10.1대책을 통해 '부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'을 발표했다. 

 

정부 발표안을 요약해보면 △10월부터 허위계약 자금출처 등 이상거래 관계기관 합동점검 △주택매매사업자 LTV 규제(40%) △전세대출 이용한 갭투자 막기 위해 고가1주택자 전세대출 규제 강화 △관리처분계획인가 받은 단지 시행령 6개월까지 입주자모집공고 시 상한제 적용 제외 △분양가상한제 지역 지정 시 주택공급 위축 부작용 줄이기 위해 동단위로 핀셋 지정 등이다. 

 

처음 발표했던 것보다 분양가상한제 지정을 늦추면서 재건축·재개발 지역 중 관리처분에 들어간 지역들은 좀 더 빠르게 사업을 추진할 것으로 예상된다. 그동안 고가주택의 경우 사업자 등록 후 LTV를 최대 80%까지 받았던 것을 감안하면, 이번 대책으로 고가주택 매입 시 대출에 규제로 투기 수요가 위축될 가능성도 높을 것으로 보인다. 

 

실제 그동안 아파트값은 지속적으로 올랐다. 한국감정원 자료에 따르면 지난 1년 간 서울 아파트값은 6%나 상승했다. 이중 금천구가 10%, 성북구 8%, 강동구 7%, 송파구 7%, 구로구 7% 등이 서울시 전체 평균보다 많이 올랐다. 

 

서울 모든 지역의 평균 아파트값은 상승했지만 거래량은 단지별로 차이가 많았다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면, 서울시 전체 단지 7415개 중 지난 1년 간 매매 거래가 1건도 없던 단지는 전체의 28% 수준이었다.

 

지역별로 살펴보면 서초구의 경우 지난 1년 간 거래가 없던 단지들이 전체 690개 단지 중 46%(317개 단지)나 차지했다. 강남구도 같은 기간동안 40%, 강동구 38%, 강서구 32%, 마포구 32%, 서대문구 32%, 송파구 30%였다. 

 

고가 아파트가 밀집된 지역들이 아파트 매매거래에 있어 양극화 현상이 극심한 것이다. 거래량의 빈인빈 부익부가 지속되고 있는 상황에서 정부의 규제가 더욱 강력해지게 되면, 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 

 

특히 민간택지 분양가상한제가 시행되면, 재건축 아파트들의 수익률이 낮아지면서 가격이 하향 조정 받을 것으로 예상된다. 재건축 아파트들의 가격이 조정 받으면 주변 일반 아파트들도 약세로 돌아설 가능성이 높다. 

 

정부가 노리는 지점이다. 그동안 강력한 대출과 청약규제에도 강남권 고가아파트 시장은 잘 나갔다. 반면 실수요자들은 대출규제로 아파트를 매입할 수 있는 여력이 떨어지면서 기존 아파트들의 거래량은 꾸준히 감소하고 있다. 

 

실수요자들의 접근이 더욱 어려워지면서 장기적으로 아파트 시장의 가격 하향 조정은 불가피할 것으로 예상된다. 반면 고가아파트들이나 인기 지역 내 새아파트들의 경우 자본력을 갖춘 수요층들의 독점적 무대가 될 것으로 보인다. 투기를 막자고 선의로 시작한 정부 대책이, 오히려 실수요자들의 내 집 마련을 더 어렵게 만드는 아이러니한 상황이 한동안은 지속될 것 같다.

 

<장재현 리얼투데이 본부장> 

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