[기고] 민간택지 분양가상한제 적용, 시장은 어떻게 변할까?

권강수 한국창업부동산정보원 이사

국토교통부는 지난달 12일 당정 협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 국토교통부에 따르면 오는 10월 초 주택법 시행령을 개정해 민간택지 분양가상한제 적용을 하겠다는 계획이다. 

 

이는 정부의 9.13부동산대책 이후 가장 강력한 제재 수단으로 과거 2007년 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 이후 또 다시 분양가상한제를 시행해 부동산 투기세력과 서울 아파트 가격을 잡겠다는 정부의 입장을 보여준다. 여기에는 서울 아파트 가격의 높은 상승으로 인한 실수요자들의 불안한 심리요인이 반영된 것으로 보인다.

 

추진안 내용에는 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건이 개선됐다. 국토부는 필수요건을 기존 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과지역을 ‘투기과열지구 지역’으로 변경하고, 서울 25개구 전지역과 세종, 광명, 과천, 성남 분당구, 대구 수성구, 하남이 상한제 지역에 포함되었다.

 

KB리브온 자료에 따르면 전국 주택 매매가격 지수는 수도권이(0.19%) 상승하였고 5개 광역시(-0.06%), 기타 지방(-0.15%)은 전월대비 하락세를 보였다. 수도권에서는 서울(0.38%), 경기(0.06%), 인천(0.06%)이 모두 상승했다. 지방과 수도권 매매시장의 차이 및 투기과열지구 지역 선정이유를 살펴볼 수 있는 대목이다.

 

분양가격은 초기 사업자가 대지비, 건축비, 이윤을 더해 산정하는 방식이다. 분양가 상한제 적용으로 분양가와 주변시세를 기준 값으로 상대평가를 하던 기존의 방식이 아닌 절대평가 방식으로 토지매입비용이 감정평가액으로 계산돼 실제 매입금액보다 낮아질 수 있다. 후분양의 기준도 강화돼 현행 공정률 50~60%수준에서 약 80% 까지 개정하기로 했다. 

 

또, 민간택지 분양가상한제의 단점으로 거론되는 로또분양 수준의 시세 차익과 투기를 막기 위한 수도권 투기과열지구 전매제한이 강화된다. 정부는 전매제한기간이 3년 정도에 불과해 단기 시세차익을 노리는 투기수요를 막기 위해 수도권 투기과열지구 공공택지의 전매제한 기간을 최장 5~10년까지 연장했다. 분양자의 불가피한 사유로 인해 주택을 매각하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 우선 매입해 임대주택으로 공급한다.

 

상한제 도입 언급 이후 재개발, 재건축 사업에 차질을 빚고 있는 단지가 속출하고 있다. 분양가상한제를 도입할 경우 신축 아파트 가격이 하락하고 실수요자에게 저렴한 가격에 분양받기 위한 대기수요 증가를 예상한 것으로 풀이된다. 여기에 기존 아파트 가격 하락도 예상하고 있는 것으로 보인다.

 

분양가 상한제를 시행하게 되면 재개발, 재건축 사업에 있어 수익성이 떨어져 공급량이 줄어들 것으로 보인다. 

 

하지만 국토교통부의 발표에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 인허가 기준 2019년 4만5000가구, 2020년 4만1000가구, 2021년 4만3000가구 수준으로 공급이 이뤄질 것으로 보고 5~10년 전 대비 32~36%증가할 것으로 예상해 공급물량은 충분하다고 보는 입장이다.

 

하지만 재건축, 재개발 단지 등 정비사업 물량이 대부분을 차지하는 서울은 분양가상한제 시행 이후로 단지가 일정 변경 등 차질 없이 사업을 진해해야 가능한 수치다. 현재 서울 내 정비사업을 추진 중인 단지는 381곳이다.

 

분양가상한제는 실수요자에게 있어선 분명히 필요한 대책으로 보인다. 다만 재개발, 재건축 단지 등이 정상적으로 공급이 되었을 때 가능한 이야기로 상한제 시행 후 사업자와 재건축, 재개발 조합 등이 사업성이 떨어진다고 판단되면 사업이 연기-중단될 수 있고, 예정된 분양 물량이 줄어 아파트가격이 상승할 수도 있을 것으로 보인다. 

 

분양가는 시행사, 건설사 등 공급자와 사용자 모두와 현실적 시장 상활을 고려해 책정해야한다. 너무 한쪽으로 치우치면 오히려 부작용으로 주택시장 공급에 혼란이 가중될 수 있다. 공급자 입장에서 공사 기간 전부터 준공까지 기업 이윤이 맞아야 시행이 가능하고, 사용자는 기업 이윤을 고려한 적정 분양가를 요구해야 시장이 원활하게 움직일 것으로 보인다.

 

<권강수 한국창업부동산정보원 이사>

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