[기고] 틈새 수익형상품 '지식산업센터 내 상가'

센터내 상주인원으로 고정 수요 확보·안정적 운영 이점
주거지역 부근이 유리, 교통여건·상가조성비율 따져야

권강수 한국창업부동산정보원 이사
우리 속담에 바늘 가는데 실 간다는 말이 있듯 대부분의 지식산업센터에는 건물 내 상업시설이 같이 공급된다. 지식산업센터 내 입주기업들은 내부의 상업시설을 편리하게 이용할 수 있어 선호하는 편이다.

한국산업관리공단에 따르면 전국 지식산업센터 인허가 건수는 최근 2년 사이 급증했다. 2013년 41건, 2014년 32건에 불과했던 인허가 건수는 2015년 72건, 2016년 105건 등으로 급증한 것으로 나타났다.

이처럼 올해 지식산업센터의 공급 물량이 늘어날 것으로 보여 상업시설인 상가에 대한 관심도 높을 것으로 보인다. 수익형부동산의 대표 격이라 할 수 있는 상가는 저금리와 더불어 최근 베이비부머 세대들의 은퇴가 가속화되면서 투자자들에게 인기를 끌고 있기 때문이다.

상업시설은 지식산업센터 내 자리한 수익형부동산의 투자 틈새상품으로 주목받아 왔다. 지식산업센터의 상주 인원을 고정 수요로 확보한 만큼 안정성이 높은 편이다. 주변 배후수요까지 흡수할 수 있는 입지 여부에 따라서 가격차는 크게 갈린다.

지식산업센터 내 상가 공급이 늘어난 만큼 투자 시 주변 교통 환경과 미래가치가 있는 입지인지를 보고 옥석을 가려야 한다.

먼저 지식산업센터 내 소비성향과 근무환경, 전체 규모 대비 상업시설의 점포 공급비율 등 특수성을 꼭 알아야 한다. 경쟁이 치열해지고 있는 시장에서 살아남기가 힘들어지고 있기 때문이다.

상업시설 내 업종과 잘 맞는 점포를 구성해 개개인의 상품이 문제없다면 독점까지 할 수 있어 매출 기복이 적고 안정적으로 운영할 수 있다. 임차인의 매출이 안정적일 경우 상가 공실과 관리비 부담이 없어 장기임대가 가능하고 매월 고정적인 임대수입으로 수익률도 안정적으로 유지할 수 있다.

최근 지식산업센터 내 상가 분양은 특종 업종에 대한 독점권을 부여하는 추세이다. 편의점, 구내식당, 커피숍 등 인기 업종의 경우 독점권에 대한 이익을 상당히 누리는 편이고 동종 업종 입점에 대한 부담감이 덜 하다.

단, 같은 독점권이라도 약국, 병원 같은 업종은 신중하게 접근해야 한다. 젊은 층이 많고 유동인구 흡수력이 뛰어나지 않은 지식산업센터의 특성상 소비층 자체가 빈약할 수 있기 때문이다.

교통이 발달한 도심권의 경우 주변으로 주거시설이나 업무지구 등이 밀집돼 있는 경우 주 7일의 폭넓은 상권 확보가 가능하다는 장점이 있다. 다만 투자 시 분양가격은 일반 역세권 상가와 비교해서 큰 가격차이 없이 조금 낮게 형성되는 편이다.

반대로 가장 큰 단점은 외식업의 경우, 한정된 고정 수요에 저렴한 구내식당과 경쟁해야 하고 저녁은 퇴근 후 외부에서 해결하는 경우가 많아 매출이 부진할 수 있다. 여기에 주 5일 근무환경과 휴일을 제외하면 약 200일 정도의 영업일수는 매출에 상담한 부담이 될 수 있다.

지식산업센터 밀집 지역보다는 아파트나 오피스텔 등 주거와 혼합된 상권 도심의 지식산업센터 상가가 오히려 더 높은 매출을 올릴 수 있다. 예컨대 영등포 지역처럼 주거와 혼재된 곳이 유리하고 문정동, 구로동, 가산동의 경우 지식산업센터 밀집 지역으로 주 5일 근무환경을 직접적으로 받을 수 있어 유입 인구감소로 주말에는 매출에 큰 영양을 미친다.

또한 1층의 경우 외부에서 바로 출입이 가능한지도 확인해야 한다. 건물 안으로 들어와서 상가에 들어가는 구조로 되어있을 경우 외부 고객 유입에 지장이 있을 수 있기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요하다.

상가 조성 비율도 자세히 살펴봐야 한다. 규모 대비 상업시설 비율이 지나치게 높으면 점포 수가 많아 경쟁력이 떨어질 수가 있다. 역세권 밀집 지역이 아닌 경우는 전체 연면적 기준 건물 내 판매시설 비율이 5~6%를 넘지 않아야 안정적으로 유지할 수 있다. 특히 ‘나 홀로 지식산업센터’ 경우 상주인구가 한정돼 있기 때문에 고정고객이 적어 영업이 부진할 경우 고립될 수 있어 사전에 충분한 시장조사가 필요하다.

지식산업센터는 아파트와 달리 견본 모델 없이 도면만 보고 계약해야 하기 때문에 유사한 지식산업센터 방문 후 상업시설의 도면에 대해 정확히 이해하는 것 또한 중요한 항목이다. 물량이 많아지는 만큼 지식산업센터의 건설사 브랜드도 향후 가치에 영향을 미칠 것으로 보인다.

부동산 미래가치는 지역 입지에 자리 잡은 상품의 환금성에 따라 결정된다고 할 수 있다. 투자의 기본 정석은 향후 적소 적시에 사고 팔수 있는 거래 환경이 얼마나 잘 갖추어져 있는지에 따라 가치가 결정된다고 할 수 있다.

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